전세계약 연장하기 - 계약갱신청구권부터 연장 계약서 작성법까지 알아보자

전세계약이 만료되기 전에 임차인은 계약을 연장할 수 있는 권리가 있습니다. 하지만 전세계약 연장에는 여러 가지 절차와 주의사항이 있습니다. 잘못하면 임대인에게 거절당하거나 보증금을 잃을 수도 있습니다. 그래서 이번 포스팅에서는 전세계약 연장에 필요한 계약갱신청구권이 무엇인지, 어떻게 행사할 수 있는지, 그리고 전세계약 연장 계약서를 작성하는 방법과 주의사항에 대해 알아보겠습니다. 전세계약 연장을 원하는 임차인들은 꼭 읽어보세요!

1. 전세계약 연장이란?

1-1. 전세계약 연장의 의미와 종류

전세계약 연장이란 임차인이 기존의 전세계액과 조건으로 임대차 기간을 늘리는 것을 말합니다. 이때 임차인은 재계약이 아니라 기존의 계약을 이어가는 것이므로 보증금을 다시 받거나 내야 하는 경우는 없습니다¹.

전세계약 연장에는 크게 4가지 방법이 있습니다.

• 묵시적 갱신: 임차인이 계약갱신청구권을 행사하지 않고, 임대인도 갱신거절 등의 통지를 하지 않는 경우 자동으로 2년간 계약이 갱신되는 것입니다.
• 계약갱신청구권 행사: 임차인이 계약기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 재계약을 요구하는 것입니다. 이 경우 임대인은 법정 거절 사유가 없다면 갱신을 해줘야 합니다.
• 연장 통보: 임차인이 계약기간 만료 1개월 전까지 기간연장을 통보하는 것입니다. 이 경우 재계액 증감은 없으며, 기간은 2년으로 정해집니다.
• 연장 합의: 임차인과 임대인이 새로운 조건으로 계약기간을 늘리는 것입니다. 이 경우 보증금 증감이 가능하며, 기간은 당사자 합의에 따라 정할 수 있습니다.

1-2. 전세계약 연장의 장단점

전세계액 연장에는 장점과 단점이 있습니다.

전세계연 앞의 장점은 다음과 같습니다.

• 보증금을 다시 받거나 내야 하는 번거로움이 없습니다.
• 복비나 대필료 등 추가 비용을 절감할 수 있습니다.
• 기존에 거주하던 곳에서 안정적으로 생활할 수 있습니다.

전세계연 앞의 단점은 다음과 같습니다.

• 보증금 상승률에 비해 집값 상승률이 높으면 보증금 환수율이 낮아집니다.
• 재산권 설정 여부나 확정일자 여부 등 후속 조치를 철저히 해야 합니다.
• 재계업 증감 여부나 기간 등에 대해 임대인과 협상해야 할 수 있습니다.

2. 전세계약 연장을 위한 계약갱신청구권이란?

2-1. 계약갱신청구권의 의미와 법적 근거

전세나 월세를 내면서 거주하는 세입자들은 주택임대차보호법에 따라 최초 계약기간 만료 후에도 최대 4년까지 거주할 수 있는 권리가 있습니다. 이를 '계약갱신청구권' 이라고 합니다.

 

주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 다음과 같이 규정하고 있습니다.

 

제6조의3(임차인의 계약갱신청구권) ① 주택임대차기간 만료 후에도 최초 주택임대차기간 만료일부터 4년재산권 설정일까지(재산권 설정일이 없는 경우에는 최초 주택임대차기간 만료일부터 4년재산권 설정일까지) 주택임대차를 갱신하고자 하는 경우에는 주택임대차기간 만료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지(다만, 최초 주택임대차기간 만료일로부터 6개월 이내에 최초 주택임대차기간 만료일로부터 4년재산권 설정일까지가 돼 있는 경우에는 그 사실을 안다면 최초 주택임대차기간 만료일로부터 2개월 이내) 그 사실을 서면으로 통지함으로써 임대인에게 계약갱신을 청구할 수 있다.

 

이 규정에 따르면 임차인은 기존의 계약기간이 만료되기 전에 임대인에게 서면으로 통지함으로써 계약을 갱신할 수 있습니다. 이때 임대인은 법정 거절 사유가 없다면 갱신을 해줘야 하며, 갱신된 기간은 기존의 기간과 동일하게 적용됩니다.

2-2. 계약갱신청구권의 행사 방법과 시기

계약갱신청구권을 행사하는 방법은 서면으로 통지하는 것입니다. 서면으로 통지하는 방법은 다음과 같습니다.

• 우편 발송: 등기우편이나 소포 등으로 발송하고 우체국에서 발급하는 접수증을 보관합니다.
• 전자우편 발송: 전자우편을 보내고 수신확인 메일을 받습니다.
• 문자메시지 발송: 문자메시지를 보내고 수신확인 문자를 받습니다.
• 카카오톡 발송: 카카오톡을 보내고 수신확인 메시지를 받습니다.

계약갱신청구권을 행사하는 시기는 다음과 같습니다.

• 최초 계약기간 만료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지
• 단, 최초 계약기간 만료일로부터 6개월 이내에 최초 계약기간 만료일로부터 4년재산권 설정일까지가 돼 있는 경우에는 그 사실을 안다면 최초 계약기간 만료일로부터 2개월 이내

예를 들어, 최초 계약기간이 2020년 1월 1일부터 2022년 12월 31일까지이고, 재산권 설정일이 없는 경우, 임차인은 다음과 같은 시점에 통지할 수 있습니다.

• 가장 빠른 시점: 2022년 6월 30일
• 가장 늦은 시점: 2022년 10월 31일

만약 재산권 설정일이 있고, 그 날짜가 2023년 1월 31일이라면, 임차인은 다음과 같은 시점에 통지할 수 있습니다.

• 가장 빠른 시점: 2022년 11월 30일
• 가장 늦은 시점: 2022년 12월 31일

2-3. 계약갱신청구권의 효과와 제한

계약갱신청구권을 행사하면 다음과 같은 효과가 있습니다.

• 재산권 설정 여부와 관계없이 최대 4년까지 거주할 수 있습니다.
• 보증금 증감이 없으며, 기존의 조건 그대로 계속 거주할 수 있습니다.
• 재산권 설정 여부와 관계없이 중도 해지가 가능합니다.

하지만 계약갱신청구권에는 다음과 같은 제한이 있습니다.

• 한 번 밖에 사용할 수 없습니다. 즉, 한 번 갱신한 후에는 다시 갱신할 수 없습니다.
• 보증금 증감이 불가능합니다. 즉, 보증금을 인상하거나 감소시킬 수 없습니다.
• 기간은 기존의 기간과 동일하게 적용됩니다. 즉, 기존의 기간보다 늘리거나 줄일 수 없습니다.

3. 전세계약 연장 계약서를 작성하는 방법과 주의사항은?

3. 전세계약 연장 계약서를 작성하는 방법과 주의사항은?

3-1. 전세계액 증감 여부와 한도

전세계약 연장을 합의하는 경우, 보증금 증감이 가능합니다. 하지만 보증금 증감에는 일정한 한도가 있습니다.

 

주택임대차보호법 제7조 제1항은 다음과 같이 규정하고 있습니다.

 

제7조(보증금 등의 증감) 임대인은 재산권 설정 여부와 관계없이 재계약 체결시 보증금 등(보증금 및 월세를 말한다)을 증가시킬 수 없다. 다만, 재계약 체결시 보증금 등을 증가시키려는 경우에는 「소비자분쟁해결 기본법」 제31조제1항제5호 및 제6호에서 정하는 소비자분쟁조정위원회(이하 "소비자분쟁조정위원회"라 한다)에서 정하는 바에 따라 소비자분쟁조정위원회에 재계약 체결일로부터 2주 이내에 조정을 신청하고 조정결과에 따라야 한다.

 

이 규정에 따르면 임대인은 보증금을 증가시키려면 소비자분쟁조정위원회에 조정을 신청하고 조정결과에 따라야 합니다.

그리고 소비자분쟁조정위원회에서 정하는 바에 따라 보증금 증가의 한도는 5%로 정해져 있습니다.

 

예를 들어, 기존의 보증금이 1억 원이었다면 재계약시 최대 1억 5천만 원까지 증가시킬 수 있습니다.

 

반대로 임차인은 보증금을 감소시키려면 임대인과 협의하여 합의해야 합니다. 이때 임대인은 감소된 보증금을 돌려주어야 합니다.

 

예를 들어, 기존의 보증금이 1억 원이었다면 재계약시 8천만 원으로 감소시키기로 합의했다면 임대인은 2천만 원을 임차인에게 돌려주어야 합니다.

3-2. 전세계약 연장 기간과 특약

전세계약 연장을 합의하는 경우, 기간은 당사자들의 자유로운 의사에 따라 정할 수 있습니다. 단, 최소 1년 이상이어야 하며, 최대 4년까지 가능합니다.

 

예를 들어, 기존의 계약기간이 2년이었다면 재계약시 1년 또는 2년 또는 3년 또는 4년으로 정할 수 있습니다.

 

전세계약 연장을 합의하는 경우, 특약도 당사자들의 자유로운 의사에 따라 정할 수 있습니다. 단, 법률상 금지되거나 공서양속에 반하는 내용은 특약으로 정할 수 없습니다.

 

예를 들어, 다음과 같은 내용은 특약으로 정할 수 없습니다.

• 재산권 설정 여부와 관계없이 계약갱신청구권을 포기하거나 제한하는 내용
• 중도 해지 시 보증금 전부 또는 일부를 반환하지 않거나 반환기간을 지연하는 내용
• 중도 해지 시 복비나 대필료 등 추가적인 비용을 부담하게 하는 내용
• 재산권 설정 여부와 관계없이 전입신고를 하지 못하게 하거나 제한하는 내용
• 확정일자를 받지 않거나 받기 어렵게 하거나 제한하는 내용

3-3. 전입신고, 확정일자, 전월세신고제 등 후속 조치

전세계약 연장을 합의하여 계약서를 작성한 후에는 다음과 같은 후속 조치를 해야 합니다.

• 전입신고: 전입신고는 주민등록상의 주소를 변경하는 것입니다. 전입신고를 하면 세금 혜택이나 복지 혜택 등을 받을 수 있습니다. 전입신고는 계약일로부터 14일 이내에 해야 하며, 인터넷으로 간편하게 할 수 있습니다.
• 확정일자: 확정일자는 계약서에 날인한 날짜를 법원에서 공식적으로 인정해주는 것입니다. 확정일자를 받으면 보증금 환수율이 높아지고, 부동산 분쟁 시 유리합니다. 확정일자는 인터넷으로 신청하거나 법원에 직접 방문하여 신청할 수 있으며, 신청비용은 4만 원입니다.
• 전월세신고제: 전월세신고제는 주택 임대차 계약을 국세청에 신고하는 제도입니다. 전월세신고제를 이용하면 세금 혜택이나 복지 혜택 등을 받을 수 있습니다. 전월세신고제는 인터넷으로 간편하게 할 수 있으며, 신고기한은 임대차 계약일로부터 익월 말일까지입니다.