계약갱신청구권 행사 방법과 주의사항! 임대인과 세입자의 권리와 의무를 알아보자

안녕하세요. 오늘은 임대인과 세입자의 권리와 의무에 관한 중요한 내용을 알려드리려고 합니다. 바로 계약갱신청구권이라는 것인데요. 계약갱신청구권이란 세입자가 임대차 계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리를 말합니다. 이 권리는 2020년 7월 31일에 개정된 임대차 3법에 따라 세입자에게 부여된 것으로, 임대인은 정당한 사유가 없으면 이를 거절할 수 없습니다. 그렇다면 계약갱신청구권을 행사하는 방법과 주의사항은 무엇일까요? 임대인과 세입자가 각각 알아야 할 내용들을 자세히 알아보도록 하겠습니다.

계약갱신청구권이란 무엇인가?

1-1: 임대차 3법의 개정 배경과 목적

임대차 3법이란 주택임대차보호법, 상가건물 임대차보호법, 전세금 반환보증법을 통칭하는 말입니다. 이 법들은 국민의 주거생활의 안정을 보장하고, 임대인과 세입자의 권리와 의무를 조정하기 위해 만들어진 것입니다. 그런데 기존의 법들은 임대인의 재산권을 과도하게 침해하거나, 세입자의 영업권을 보호하지 못하거나, 전세금 반환에 대한 신뢰성이 낮거나 하는 문제점들이 있었습니다. 그래서 2020년 7월 31일에 이 법들이 개정되었고, 그 중에서도 주택임대차보호법에서 가장 크게 바뀐 것이 바로 계약갱신청구권입니다.

1-2: 계약갱신청구권의 의미와 범위

계약갱신청구권이란 세입자가 원한다면 1회에 한하여 임대인에게 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리를 말합니다. 즉, 세입자는 현행 2년에서 4년 (2+2)으로 계약 연장을 보장받게 되는 것입니다. 이 권리는 주택임대차보호법에 따라 세입자에게 부여되는 강행규정이므로, 임대인과 세입자가 사전에 갱신청구권을 행사하지 않기로 약정하거나 계약 만기에 나가기로 약정하였다고 하더라도 세입자는 갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 또한 계약갱신청구권은 소급 적용되므로 2020년 7월 31일 이후에 체결된 계약 뿐만 아니라 그 이전에 체결되어 존속 중인 임대차의 세입자도 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

1-3: 계약갱신청구권의 효과와 한계

계약갱신청구권을 행사하면 기존의 임대차와 동일한 조건으로 2년간 계약이 연장됩니다. 단, 임대인은 최대 5% 범위 내에서 전세금을 증액할 수 있습니다. 예를 들어, 2억 4천에 전세를 주고 있었다면 계약 갱신 시에는 그 금액의 5%인 최대 1,200만원의 증액분만 받을 수 있는 것입니다.

 

또한 계약갱신청구권은 세입자가 한 번만 행사할 수 있으므로, 다시 한 번 더 갱신을 요구할 수는 없습니다. 그리고 계약갱신청구권은 주택임대차에만 적용되므로 상가임대차나 사무실임대차 등에는 적용되지 않습니다.

계약갱신청구권을 행사하는 방법은?

2-1: 계약갱신청구권의 행사기간과 방법

계약갱신요구권 (계약갱신청구권)의 행사기간은 원칙적으로 계약 만기 6개월 전부터 1개월 전까지입니다. 다만, 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차의 경우에는 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 합니다. 예를 들어, 2020년 12월 10일에 최초 임대차 계약을 체결하거나 묵시적으로 갱신되어 계약 만기가 2022년 12월 10일인 경우, 세입자는 만기 2개월 전 인 2022년 10월 9일 밤 12시까지 계약갱신청구권을 행사 해야 합니다 (초일불산입 원칙). 여기서 행사란 계약갱신요구가 2022년 10월 9일 밤 12시까지 집주인에게 도달해야 합니다.

 

계약갱신청구권을 요구할 때는 직접 만나서 얘기할 수도 있고, 전화, 문자, 카톡, 이메일, 내용증명 등으로 할 수도 있지만, 추후 분쟁을 대비하여 증거를 남기는 것이 좋습니다. 내가 권리를 행사했다는 것을 확실히 하기 위해서는 문자 형식으로 남기시는 게 가장 좋겠습니다.

2-2: 계약갱신청구권을 행사한 후에 할 수 있는 일

계약갱신청구권을 행사하면 임대인은 정당한 사유가 없으면 이를 수락해야 합니다. 그러면 임대인과 세입자는 새로운 계약서를 작성하고, 필요한 경우 전세금의 증액분을 정산합니다. 계약서에는 반드시 '본 계약은 계약갱신청구권을 사용한 것'이라는 내용을 기재해야 합니다. 또한 임대인은 세입자에게 계약갱신청구권 행사 여부 확인서를 작성하여 교부해야 합니다. 이 서류는 임대인이 주택을 매도할 때 매수인에게 제출해야 하는 중요한 증거입니다.

 

계약갱신청구권을 행사한 후에도 세입자는 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다. 그러면 그날로부터 3개월이 지나면 임대차 계약이 해지됩니다. 단, 세입자는 해지 통지 후 3개월 동안 월세와 관리비를 납부해야 합니다.

2-3: 계약갱신청구권 행사 여부 확인서의 작성과 활용

계약갱신청구권 행사 여부 확인서란 임차인이 계약갱신청구권을 행사했는지 여부를 확인해줄 수 있는 서류를 말합니다. 이 서류는 임대인이 주택을 매도할 때 매수인에게 제출해야 하는데요. 왜냐하면 임차인이 갱신청구권을 행사했다면, 제3자인 매수인에게도 임대차 계약이 승계되기 때문입니다. 즉, 매수인은 임차인의 잔여 거주기간을 모두 보장해주어야 하며, 그렇지 않으면 손해배상을 청구당할 수 있습니다.

 

계약갱신청구권 행사 여부 확인서는 공인중개사가 사용하는 중개대상물 확인 설명서에 첨부되어야 합니다. 공인중개사법 시행규칙에 따라 공인중개사는 중개대상물 확인 설명서에 계약갱신청구권 행사 여부에 관한 사항을 확인할 수 있는 서류를 받았으면 그 서류를 첨부한 후 '확인'에 체크하고, 서류를 받지 못한 경우에는 '미확인'으로 체크하여야 합니다.

 

계약갱신청구권 행사 여부 확인서의 내용과 형식은 정해진 것이 없습니다. 그러나 가장 좋은 것은 임대인과 임차인이 함께 작성한 확인서일 것입니다. 만약 이러한 확인서가 없다면, 임대인은 혼자서라도 행사 여부에 관한 내용을 작성한 후 날인하여 매수인에게 교부해야 합니다.

계약갱신청구권을 거절할 수 있는 경우는?

3-1: 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유

임대차 3법은 세입자의 주거생활의 안정을 보장하기 위해 만들어졌지만, 임대인의 권리도 완전히 무시하지는 않습니다. 임대인은 법에서 인정하는 정당한 사유가 있으면 세입자의 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 정당한 사유란 다음과 같은 경우를 말합니다.

• 임대인 또는 직계가족이 실거주하려고 하는 경우
• 주택의 개량이나 개축 등으로 인해 임차인의 거주가 불가능하게 되는 경우
• 주택의 매도 등으로 인해 제3자의 권리가 발생하는 경우

이러한 경우에는 임대인은 갱신 요구를 받은 날로부터 1개월 이내에 세입자에게 거절의 의사와 그 사유를 서면으로 통지해야 합니다. 만약 그렇지 않으면 갱신 요구가 승낙된 것으로 볼 수 있습니다.

3-2: 임차인이 갱신을 철회할 수 있는 경우

임차인은 갱신 요구를 한 후에도 마음이 변한다면, 갱신 요구를 철회할 수 있습니다. 단, 갱신 요구를 한 날로부터 14일 이내에 철회의 의사를 서면으로 통지해야 합니다. 만약 그렇지 않으면 갱신 요구가 확정된 것으로 볼 수 있습니다.

3-3: 갱신 거절이나 철회로 인한 분쟁 해결 방법

임대인과 세입자 사이에서 갱신 거절이나 철회로 인한 분쟁이 발생한다면, 어떻게 해결할 수 있을까요? 우선, 양측은 상호 협의를 통해 문제를 해결하려고 노력해야 합니다. 만약 협의가 어렵다면, 다음과 같은 방법들을 시도해 볼 수 있습니다.

• 주택임대차분쟁조정위원회에 조정 신청을 할 수 있습니다. 조정 신청은 주민센터나 구청에서 할 수 있으며, 신속하고 저렴하게 분쟁을 해결할 수 있습니다.
• 주택임대차분쟁조정위원회에서 조정 신청을 하기 전에 중재 신청을 할 수 있습니다. 중재 신청은 한국공정거래조정원에서 할 수 있으며, 양측의 자발적 의사에 따라 분쟁을 해결할 수 있습니다.
• 법원에 소송을 제기할 수 있습니다. 소송은 가장 확실하고 강력한 방법이지만, 시간과 비용이 많이 들고, 양측의 관계가 악화될 수 있습니다.

계약갱신청구권과 관련된 분쟁은 복잡하고 다양할 수 있으므로, 위의 방법들 중 어떤 것이 가장 적합한지 판단하기 어려울 수 있습니다. 그럴 때는 전문적인 법률 상담을 받아보시는 것도 좋은 방법입니다.