안녕하세요. 오늘은 부동산 매매에 필수적인 서류인 등기사항전부증명서에 대해 알아보려고 합니다. 등기사항전부증명서는 부동산의 권리관계를 확인할 수 있는 문서로, 매매 계약시 반드시 확인해야 하는 서류입니다. 그런데 많은 분들이 등기사항전부증명서가 무엇인지, 어떻게 발급받을 수 있는지, 어떻게 활용할 수 있는지 잘 모르실 것 같아요. 그래서 이번 포스팅에서는 등기사항전부증명서의 정의와 종류, 구성과 의미, 발급방법, 활용방법 등을 자세히 설명해 드리려고 합니다. 부동산 매매에 관심있으신 분들은 꼭 읽어보시고 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
등기사항전부증명서란 무엇인가?
등기사항전부증명서란 부동산에 관한 권리관계를 적어두는 등기와 관련된 원본을 등사하여 작성한 문서입니다. 부동산의 경우 그 내역을 살펴보지 않을 경우 소유가 분명하게 드러나지 않기 때문에 등기부를 이용해서 관리하고 있습니다. 등기부는 부동산에 대한 소유자와 소유권이전, 저당권, 전세권 등의 권리관계를 기록하는 공식적인 문서입니다. 이러한 등기부를 발췌하여 만든 것이 바로 등기사항전부증명서입니다.
등기사항전부증명서는 크게 토지등기사항전부증명서와 집합건물등기사항전부증명서로 구분됩니다. 토지등기사항전부증명서는 토지에 대한 권리관계를 나타내는 문서이고, 집합건물등기사항전부증명서는 아파트나 오피스텔과 같은 공동주택에 대한 권리관계를 나타내는 문서입니다.
1-1: 등기사항전부증명서의 구성과 의미
등기사항전부증명서는 표제부, 갑구, 을구로 구분되어 있습니다. 표제부는 부동산의 위치, 면적, 구조 등을 나타내고, 갑구는 부동산의 소유자와 소유권이전 등을 나타내고, 을구는 부동산에 설정된 저당권, 전세권 등을 나타냅니다.
표제부에서는 부동산의 지번과 도로명주소, 면적과 구조, 용도와 명칭 등을 확인할 수 있습니다. 예를 들어 아파트의 경우 표제부에서 해당 아파트의 동과 호수, 전용면적과 공용면적, 층수와 구조(벽돌/철근콘크리트/목조) 등을 알 수 있습니다.
갑구에서는 부동산의 소유자와 소유권이전 내역을 확인할 수 있습니다. 예를 들어 아파트의 경우 갑구에서 해당 아파트의 소유자가 누구인지, 언제 어떻게 소유권이 이전되었는지, 이전 시점에서 얼마의 가격으로 거래되었는지 등을 알 수 있습니다.
을구에서는 부동산에 설정된 저당권과 전세권 등을 확인할 수 있습니다. 예를 들어 아파트의 경우 을구에서 해당 아파트에 대출이 있는지 없는지, 있다면 얼마나 남았는지, 전세로 임대되어 있는지 아닌지, 있다면 얼마의 전세금이 설정되어 있는지 등을 알 수 있습니다.
등기사항전부증명서는 어떻게 발급받을 수 있나?
2-1: 인터넷등기소를 통한 온라인 발급 방법
등기사항전부증명서를 발급받는 가장 간편한 방법은 인터넷등기소를 통한 온라인 발급 방법입니다. 인터넷등기소란 대한민국 법원에서 운영하는 인터넷 서비스로, 인터넷으로 각종 등기 열람 및 발급 서비스를 이용할 수 있습니다.
인터넷등기소를 통해 등기사항전부증명서를 발급받으려면 다음과 같은 순서로 진행하면 됩니다.
- 인터넷등기소 홈페이지(http://www.iros.go.kr)에 접속합니다.
- 회원가입 또는 로그인을 합니다. 비회원도 전화번호와 비밀번호를 입력하여 서비스를 이용할 수 있습니다.
- 열람/발급 메뉴에서 원하는 서비스(열람하기 또는 발급하기)를 선택합니다.
- 열랍/발급 대상 검색에서 원하는 부동산(토지 또는 집합건물)을 검색합니다.
- 검색 결과에서 원하는 부동산을 선택하고 열랍/발급 버튼을 클릭합니다.
- 결제 방식(신용카드 또는 계좌이체)을 선택하고 결제합니다.
- 결제 완료 후 열랍/발급 내역에서 원하는 문서(등기사항전부증명서)를 열랍하거나 발급받습니다.
2-2: 등기소를 방문하여 직접 발급받는 방법
인터넷등기소를 이용할 수 없거나 신분증이 없거나 만료된 경우에는 직접 가까운 등기소에 방문하여 발급받을 수 있습니다. 단, 코로나19 상황으로 인해 사전예약제가 시행되고 있으므로 인터넷으로 예약 후 방문하셔야 합니다.
등기소에 방문하여 발급받으려면 다음과 같은 순서로 진행하면 됩니다.
- 인터넷등기소 홈페이지(http://www.iros.go.kr)에 접속합니다.
- 회원가입 또는 로그인을 합니다.
- 예약 메뉴에서 등기소 방문예약을 선택합니다.
- 예약할 등기소와 날짜, 시간을 선택하고 예약합니다.
- 예약 확인 메일이나 문자를 받으면 예약 완료입니다.
- 예약한 날짜와 시간에 등기소에 방문합니다.
- 신분증과 발급수수료를 지참하고 발급창구에 가서 등기사항전부증명서를 신청합니다.
- 신청 후 대기하면 등기사항전부증명서가 발급됩니다.
등기사항전부증명서를 잘 활용하는 방법은?
3-1: 부동산 매매 계약시 주의할 점
등기사항전부증명서는 부동산 매매 계약시 필수적으로 확인해야 하는 서류입니다. 왜냐하면 부동산의 소유자와 권리관계를 정확하게 파악할 수 있기 때문입니다. 만약 등기사항전부증명서를 확인하지 않고 매매 계약을 하게 되면, 다음과 같은 문제가 발생할 수 있습니다.
- 소유자가 아닌 사람과 매매 계약을 하게 되어 계약이 무효가 될 수 있습니다.
- 부동산에 저당권이나 전세권이 설정되어 있어 매도인이 소유권을 이전할 수 없을 수 있습니다.
- 부동산의 면적이나 구조가 실제와 다르거나, 용도나 명칭이 변경되어 있을 수 있습니다.
따라서 부동산 매매 계약시에는 반드시 등기사항전부증명서를 확인하고, 다음과 같은 점들을 주의해야 합니다.
- 표제부에서 부동산의 위치, 면적, 구조, 용도, 명칭 등이 매물 정보와 일치하는지 확인합니다.
- 갑구에서 부동산의 소유자가 매도인과 동일한지 확인하고, 소유권이전 내역을 살펴봅니다.
- 을구에서 부동산에 설정된 저당권이나 전세권이 있는지 확인하고, 있다면 해제 조건이나 전세금 반환 여부를 확인합니다.
3-2: 등기사항전부증명서의 위/변조 방지 및 검증 방법
등기사항전부증명서는 인터넷으로 발급받을 수 있으므로 위/변조의 위험이 있습니다. 그러나 인터넷등기소에서는 이러한 위/변조를 방지하고 검증할 수 있는 방법을 제공하고 있습니다.
방법은 다음과 같습니다.
- 인터넷등기소 홈페이지(http://www.iros.go.kr)에 접속합니다.
- 회원가입 또는 로그인을 합니다.
- 열랍/발급 메뉴에서 발급확인 서비스를 선택합니다.
- 발급확인 대상 검색에서 원하는 문서(등기사항전부증명서)를 검색합니다.
- 검색 결과에서 원하는 문서를 선택하고 발급확인 버튼을 클릭합니다.
- 발급확인 결과에서 문서의 내용과 일치하는지 확인합니다.
만약 문서의 내용이 일치하지 않거나 발급확인 결과가 없다면, 문서가 위/변조되었거나 유효하지 않은 것입니다. 따라서 이러한 문서는 절대로 사용하지 마시고, 인터넷등기소에 신고해주시기 바랍니다.
이상으로 등기사항전부증명서에 대해 알아보았습니다. 부동산 매매에 관심있으신 분들은 꼭 등기사항전부증명서를 확인하시고 안전한 거래를 하시길 바랍니다. 감사합니다.