안녕하세요, 여러분! 오늘은 부동산에 관련된 주제로 근저당설정에 대해 이야기해볼까 해요. 근저당설정이라는 말을 들어보셨나요? 저는 처음 들었을 때는 무슨 의미인지 잘 몰랐어요. 그래서 조금 찾아보니, 근저당설정은 미래에 생길 채권의 담보로 부동산에 저당권을 미리 설정하는 것이라고 하더라구요. 쉽게 말하면, 부동산을 담보로 돈을 빌릴 때 미리 저당권을 잡아두는 것이에요. 그런데 왜 근저당설정을 해야 하는지, 어떻게 하는지, 얼마나 비용이 드는지 등등 궁금한 점이 많으시죠? 저도 그랬어요. 그래서 이번 포스팅에서는 근저당설정에 대해 자세히 알아보려고 해요. 함께 따라오시면 좋겠습니다!
1. 근저당설정의 개념과 필요성
1-1. 근저당권이란 무엇인가?
근저당설정을 이해하기 위해서는 우선 근저당권이라는 개념을 알아야 해요. 근저당권은 채무자가 채무의 담보로 제공한 부동산에 대해서 다른 채권자보다 우선 변제받을 권리를 뜻해요. 즉, 채무자가 돈을 갚지 못한 경우에 담보로 제공한 부동산을 경매에 붙여서 매각한 경우 매각대금으로 나의 채무를 우선 변제받을 수 있는 권리인 것이죠. 예를 들어, A씨가 B은행에서 1억 원을 빌리고 자신의 아파트를 담보로 제공했다고 해볼까요? 그런데 A씨가 돈을 갚지 못하고 파산하면 B은행은 A씨의 아파트를 경매에 붙여서 매각할 수 있어요. 그리고 매각대금으로 자신의 채권인 1억 원을 우선 변제받을 수 있어요. 이 때 B은행이 가진 권리가 바로 근저당권이라고 할 수 있어요.
1-2. 근저당설정의 장점과 단점은 무엇인가?
근저당설정은 계속적인 거래관계에서 발생하는 불특정 다수의 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도액까지 담보하기 위해서 설정하는 저당권이에요. 즉, 장래에 채권금액이 어찌될지 모르는 경우에 설정하는 것이죠. 예를 들어, C씨가 D회사와 상품 공급 계약을 체결했다고 해볼까요? C씨는 D회사에게 상품을 공급하고 D회사는 C씨에게 상품대금을 지급하는 거래인데, 이 때 상품대금의 결제기간이 길거나 상품 공급량이 많아질수록 C씨는 D회사로부터 받아야 할 채권이 커지게 돼요. 그런데 만약 D회사가 파산하거나 돈을 갚지 못한다면 C씨는 큰 손실을 입게 되겠죠? 이런 경우를 대비하기 위해서 C씨는 D회사의 부동산에 근저당권을 설정할 수 있어요. 그러면 C씨는 D회사로부터 받아야 할 채권의 한도액까지 D회사의 부동산으로부터 우선 변제받을 수 있게 되는 거예요.
근저당설정의 장점은 다음과 같아요.
- 채권자는 장래에 발생할 채권에 대해 안전하게 보호받을 수 있어요.
- 채무자는 부동산을 담보로 제공함으로써 신용도를 높일 수 있어요.
- 계속적인 거래 관계에서 편리하게 저당권을 설정할 수 있어요.
근저당설정의 단점은 다음과 같아요.
- 채무자는 부동산의 처분 제한을 받게 되어 자유롭게 팔거나 전세 내거나 할 수 없어요.
- 채권자는 실제 발생한 채권액과 상관없이 최고액까지만 우선 변제받을 수 있어요.
- 등기비용과 세금 등 추가적인 비용이 발생할 수 있어요.
2. 근저당설정의 절차와 서류
2-1. 근저당설정을 위한 등기소 방문 방법
근저당설정은 등기소에서 직접 방문하여 신청할 수 있어요. 이 때 필요한 절차와 서류는 다음과 같아요.
- 관할 등기소를 찾아 방문합니다. 관할 등기소는 부동산 소재지에 따라 달라져요.
- 등기수입증지를 구입하여 신청서에 첨부합니다. 등기수입증지는 등기소나 등기소 주변의 은행에서 구입할 수 있어요.
- 신청서와 필요한 서류를 제출합니다. 필요한 서류는 앞서 말씀드린 것과 같아요.
- 등기필통지서 또는 등기완료통지서를 수령하고, 등기사항증명서를 발급받아 신청 사항이 제대로 등기되었는지 확인합니다.
2-2. 근저당설정을 위한 인터넷 등기소 이용 방법
근저당설정은 인터넷 등기소를 이용하여 온라인으로 신청할 수도 있어요. 이 때 필요한 절차와 서류는 다음과 같아요.
- 인터넷 등기소에 접속합니다. 인터넷 등기소는 대법원 홈페이지에서 이용할 수 있어요.
- 공동인증서를 발급받고 사용자 등록을 합니다. 공동인증서는 시중 금융기관에서 발급받을 수 있어요. 사용자 등록은 등기소에서 한 번만 하면 되요.
- 신청서와 필요한 서류를 온라인으로 제출합니다. 필요한 서류는 앞서 말씀드린 것과 같아요.
- 등기수입증지를 온라인으로 구입하고 결제합니다. 등기수입증지는 인터넷 등기소에서 구입할 수 있어요.
- 등기필통지서 또는 등기완료통지서를 온라인으로 수령하고, 등기사항증명서를 발급받아 신청 사항이 제대로 등기되었는지 확인합니다.
3. 근저당설정의 비용과 예시
3-1. 근저당설정에 발생하는 세금과 수수료는 얼마인가?
근저당설정을 하게 되면 세금과 수수료가 발생하게 되요. 일단 등록면허세와 지방교육세가 발생해요. 등록면허세는 등기를 하는 경우 납부하는 세금으로 채권최고액에 0.2%를 납부해야 하고, 지방교육세는 등록면허세의 20%를 납부해야 하죠. 참고로 인지세에 대해서도 궁금하실 수 있는데 근저당권설정 계약서는 소유권 이전에 관한 증서가 아니기 때문에 인지를 붙이지 않아도 되요. 그러니 인지세가 없다고 생각하시면 되겠네요.
또한 등기신청 수수료, 법무사 수수료, 감정 평가 수수료도 발생할 수 있어요. 등기신청 수수료는 5만원, 법무사 수수료는 5만원 내외, 감정 평가 수수료는 5만원 내외로 예상할 수 있어요.
3-2. 근저당설정 비용의 산정 방법과 예시는 무엇인가?
근저당설정 비용의 산정 방법은 다음과 같아요.
- 등록면허세 = 채권최고액 x 0.002
- 지방교육세 = 등록면허세 x 0.2
- 총 비용 = 등록면허세 + 지방교육세 + 등기신청 수수료 + 법무사 수수료 + 감정 평가 수수료
예를 들어, 부동산 담보로 채권최고액 1억 원을 설정할 경우, 다음과 같은 비용이 발생합니다.
- 등록면허세 = 1억 원 x 0.002 = 20만원
- 지방교육세 = 20만원 x 0.2 = 4만원
- 총 비용 = 20만원 + 4만원 + 5만원 + 5만원 + 5만원 = 39만원
이상 근저당설정에 대한 포스팅을 마치겠습니다. 근저당설정은 부동산 거래에서 중요한 개념이니 잘 알아두시고 필요할 때 활용하시길 바라요. 그럼 다음 포스팅에서 또 만나요!