안녕하세요. 오늘은 최근에 많은 이슈가 되고 있는 임대차3법에 대해 알아보겠습니다. 임대차3법은 주택임대차보호법과 부동산거래신고등에관한법률을 개정한 법률로, 임차인의 계약갱신청구권제, 전월세상한제, 전월세신고제를 도입한 것입니다. 임대차3법은 임차인의 주거권을 보호하고 임대료의 급등을 방지하기 위한 목적으로 제정되었습니다. 그럼 임대차3법이 무엇인지, 언제부터 적용되는지, 세입자와 집주인의 권리와 의무는 무엇인지 자세히 알아보겠습니다.
1. 임대차3법이란 무엇인가?
1.1. 임대차3법의 개요
임대차3법은 주택임대차보호법과 부동산거래신고등에관한법률을 개정한 법률로, 다음과 같은 3가지 제도를 도입하였습니다.
- 계약갱신청구권제: 임차인이 2년 기한으로 기존의 전·월세 계약의 연장을 1회 요구할 수 있도록 한 제도입니다.
- 전월세상한제: 전월세 계약을 새롭게 갱신할 때 임대료의 상승폭을 5% 이내로 제한하는 제도입니다.
- 전월세신고제: 특정 지역과 금액 이상의 전월세 거래는 30일 이내에 신고해야 하는 제도입니다.
임대차3법은 세입자와 집주인 간의 권리 규정은 물론 분쟁조정위원회 확대 설치, 주택임대차보호법에 대해 법무부 장관이 국토부 장관과 협의해 공동소관하는 절차까지 규정하고 있습니다.
1.2. 임대차3법의 주요 내용
1.2.1. 계약갱신청구권제
계약갱신청구권제는 임차인이 기존 계약기간이 만료되기 2개월 전부터 6개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있으며, 이는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 갱신된 계약기간은 2년으로 합니다. 임대인은 정당한 사유가 없으면 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없습니다. 다만, 임차인이 차임을 연체하거나 부정한 방법으로 임차하였거나, 목적 주택을 파손하거나 전대하였거나, 임대인이 철거나 재건축이 필요하거나 실거주하려는 경우 등에는 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다.
1.2.2. 전월세상한제
전월세상한제는 전월세 계약을 새롭게 갱신할 때 임대료의 상승폭을 5% 이내로 제한하는 것입니다. 각 지방자치단체는 이 상한선을 더 낮게 조정할 수 있습니다.
1.2.3. 전월세신고제
전월세신고제는 특정 지역과 금액 이상의 전월세 거래는 30일 이내에 신고해야 하는 것입니다. 신고 대상 지역은 수도권 전 지역과 광역시와 세종시 및 도의 시 지역입니다. 신고 대상 금액은 보증금이 6천만원을 초과하거나 월차임이 30만원을 초과하는 경우입니다.
2. 임대차3법의 시행일과 적용 범위는?
2.1. 임대차3법의 시행일
임대차3법의 시행일은 다음과 같습니다.
- 계약갱신청구권제: 2020년 7월 31일
- 전월세상한제: 2020년 7월 31일
- 전월세신고제: 2021년 6월 1일
2.2. 임대차3법의 적용 범위
임대차3법은 일정 조건을 만족하는 주택임대차계약에 적용됩니다.
2.2.1. 계약갱신청구권제의 적용 대상
계약갱신청구권제는 다음과 같은 조건을 만족하는 경우에 적용됩니다.
- 주택임대차계약이라면 모두 적용됩니다.
- 당사자 중 한 명 이상이 자연인이어야 합니다.
- 기존 계약기간이 만료되기 전에 갱신 요구를 해야 합니다.
- 기존 계약기간이 만료된 후에 묵시적으로 갱신된 경우에도 적용됩니다.
- 기존 계약기간이 만료된 후에 명시적으로 갱신된 경우에도 적용됩니다.
2.2.2. 전월세상한제의 적용 대상
전월세상한제는 다음과 같은 조건을 만족하는 경우에 적용됩니다.
- 주택임대차계약이라면 모두 적용됩니다.
- 당사자 중 한 명 이상이 자연인이어야 합니다.
- 기존 계약기간이 만료되기 전에 갱신 요구를 해야 합니다.
- 기존 계약기간이 만료된 후에 명시적으로 갱신된 경우에도 적용됩니다.
- 기존 계약기간이 만료된 후에 묵시적으로 갱신된 경우에는 적용되지 않습니다.
2.2.3. 전월세신고제의 적용 대상
전월세신고제는 다음과 같은 조건을 만족하는 경우에 적용됩니다.
- 주택임대차계약이라면 모두 적용됩니다.
- 당사자 중 한 명 이상이 자연인이어야 합니다.
- 신고 대상 지역(수도권 및 광역시 등)에서 거래가 이루어져야 합니다.
- 신고 대상 금액(보증금 6천만원 초과 또는 월차임 30만원 초과)을 만족해야 합니다.
- 계약 체결 후 30일 이내에 신고해야 합니다.
3. 임대차3법에 따른 세입자와 집주인의 권리와 의무는?
3.1. 세입자의 권리와 의무
3.1.1. 계약갱신 요구권 행사 방법과 제한 사항
세입자는 기존 계약기간이 만료되기 2개월 전부터 6개월 전까지 집주인에게 서면으로 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 이때 서면은 전자문서를 포함하며, 요구 내용은 다음과 같아야 합니다.
- 계약갱신 요구의 의사
- 갱신되는 계약기간
- 갱신되는 임대료
- 기타 필요한 사항
세입자는 계약갱신 요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 갱신된 계약기간은 2년으로 합니다. 단, 집주인이 정당한 사유로 계약갱신을 거절하거나 보상을 제공하거나, 세입자가 차임을 연체하거나 부정한 방법으로 임차하였거나, 목적 주택을 파손하거나 전대하였거나, 목적 주택이 멸실되었거나, 세입자가 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하였거나, 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우에는 계약갱신 요구권을 행사할 수 없습니다.
3.1.2. 전월세 상승률 확인 방법과 이의 제기 방법
세입자는 전월세 상승률을 확인하기 위해 다음과 같은 방법을 사용할 수 있습니다.
- 국토교통부의 주택임대차보호시스템(https://www.housing.or.kr)에서 전월세 상승률 산정기를 이용하여 상승률을 확인할 수 있습니다.
- 국토교통부의 주택임대차보호시스템에서 전월세 상승률 공시정보를 조회하여 상승률을 확인할 수 있습니다.
- 지방자치단체의 주택임대차보호센터 또는 주민센터에서 전월세 상승률 산정서비스를 이용하여 상승률을 확인할 수 있습니다.
세입자는 집주인이 전월세 상승률을 과다하게 산정하였다고 판단되면 다음과 같은 방법으로 이의를 제기할 수 있습니다.
- 집주인과 협의하여 상승률을 조정할 수 있습니다.
- 지방자치단체의 주택임대차보호센터 또는 주민센터에서 분쟁조정 신청을 할 수 있습니다.
- 법원에 소송을 제기할 수 있습니다.
3.1.3. 전월세 신고 의무와 신고 방법
세입자는 전월세 신고제의 적용 대상에 해당하는 경우에는 계약 체결 후 30일 이내에 전월세 신고를 해야 합니다. 단, 집주인이 이미 신고를 한 경우에는 세입자가 별도로 신고할 필요가 없습니다.
전월세 신고는 다음과 같은 방법으로 할 수 있습니다.
- 국세청 홈택스(https://www.hometax.go.kr)에서 온라인으로 신고할 수 있습니다.
- 지방국세청 또는 세무서에서 오프라인으로 신고할 수 있습니다.
전월세 신고를 하지 않으면 다음과 같은 벌금이 부과됩니다.
- 보증금이 6천만원 초과 또는 월차임이 30만원 초과인 경우: 보증금 또는 월차임의 2%에 해당하는 금액
- 보증금이 6천만원 이하 또는 월차임이 30만원 이하인 경우: 보증금 또는 월차임의 1%에 해당하는 금액
3.2. 집주인의 권리와 의무
3.2.1. 계약갱신 요구 거절 사유와 보상 방법
집주인은 정당한 사유가 있는 경우에만 세입자의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 정당한 사유로 거절하는 경우에는 다음과 같은 사유가 있습니다.
- 임차인이 차임을 연체하거나 부정한 방법으로 임차하였거나, 목적 주택을 파손하거나 전대하였거나, 목적 주택이 멸실되었거나, 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하였거나, 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
- 임대인이 철거나 재건축이 필요하거나 실거주하려는 경우
집주인은 정당한 사유로 거절하는 경우에는 세입자에게 상당한 보상을 제공해야 합니다. 보상 방법은 다음과 같습니다.
- 임차인이 찾아준 대체 주택의 차임 차액을 지급하는 방법
- 임차인이 찾아준 대체 주택의 차임 차액의 50%에 해당하는 금액을 지급하는 방법
- 기타 당사자간에 합의한 방법
3.2.2. 전월세 상승률 산정 방법과 제한 사항
집주인은 전월세 상승률을 산정하기 위해 다음과 같은 방법을 사용할 수 있습니다.
- 국토교통부의 주택임대차보호시스템(https://www.housing.or.kr)에서 전월세 상승률 산정기를 이용하여 상승률을 산정할 수 있습니다.
- 국토교통부의 주택임대차보호시스템에서 전월세 상승률 공시정보를 조회하여 상승률을 산정할 수 있습니다.
- 지방자치단체의 주택임대차보호센터 또는 주민센터에서 전월세 상승률 산정서비스를 이용하여 상승률을 산정할 수 있습니다.
집주인은 전월세 상승률을 5% 이내로 제한해야 합니다. 각 지방자치단체는 이 상한선을 더 낮게 조정할 수 있습니다. 단, 세입자가 차임을 연체하거나 부정한 방법으로 임차하였거나, 목적 주택을 파손하거나 전대하였거나, 목적 주택이 멸실되었거나, 세입자가 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하였거나, 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우에는 전월세 상승률 제한을 적용하지 않습니다.
3.2.3. 전월세 신고 의무와 신고 방법
집주인은 전월세 신고제의 적용 대상에 해당하는 경우에는 계약 체결 후 30일 이내에 전월세 신고를 해야 합니다. 단, 세입자가 이미 신고를 한 경우에는 집주인이 별도로 신고할 필요가 없습니다.
전월세 신고는 다음과 같은 방법으로 할 수 있습니다.
- 국세청 홈택스(https://www.hometax.go.kr)에서 온라인으로 신고할 수 있습니다.
- 지방국세청 또는 세무서에서 오프라인으로 신고할 수 있습니다.
전월세 신고를 하지 않으면 다음과 같은 벌금이 부과됩니다.
- 보증금이 6천만원 초과 또는 월차임이 30만원 초과인 경우: 보증금 또는 월차임의 2%에 해당하는 금액
- 보증금이 6천만원 이하 또는 월차임이 30만원 이하인 경우: 보증금 또는 월차임의 1%에 해당하는 금액
이상으로 임대차3법에 대해 알아보았습니다. 임대차3법은 세입자와 집주인 모두 알아야 할 필수 정보입니다. 임대차3법을 정확하게 이해하고 준수하여 건강한 임대차 문화를 만들어가기 바랍니다. 감사합니다.